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文 | Dana

昆明，开始变得不一样了！懂行的人已经意识到了，板块轮动的时机又来了。

想要把脉城市发展，必须要了解“高层动向”，而城市板块的轮动，则是最直观的表象。当区域发展饱和后，城市发展的齿轮就会再次转动起来。

今年，十四五规划的开局之年，就是转动进行时。新一轮的昆明城市板块轮动，已经悄然开始，关于城市格局和未来，有了新的思考和可能性。

面对有着1000万人口的发展小目标，区域性国际中心城市的昆明定位十分贴切。但不得不问，正在快步迈向国际化大都市的昆明，何以代表“新昆明”？新昆明的未来，究竟在哪？

新昆明的未来，还在南边

回到城市发展脉络，板块的轮动成为更精分、更细化的城市新概念，甚至可以代表一个区域，乃至一座城市对于人口、经济、发展格局的未来走势。

“谁是昆明最热门的板块？”

这也是近几年高速发展的昆明一直绕不开，反复被热议和争论的话题。“城市中心”、“城市副中心”“城市会客厅”“城市核心区”……各种title在各热门板块被反复提及、深挖、探讨。

如今的昆明，可以不去细究“谁是市中心”，但“新昆明的未来，究竟在哪？”

从最早老昆明的以翠湖为中心，到北京路延长线衍生而出的“睡城”北市区，再到以南大势下孵化而出的环滇池板块、会展板块、巫家坝板块……昆明城市格局在不断的板块轮动下，发生着接棒、更替，人们的生活区域、生活半径、生活方式都在发生着巨大的变化。

昆明城市

纵观在当下众多热门发展板块，位于南市区的板块早已独占了半壁江山。尤其是会展板块和巫家坝板块，其规划之高站位，开发推进之迅猛，对兑现品质之高要求，都是这一轮城市板块轮动中最亮眼的新星。

万科、中海、保利、招商、绿地、中交、中铁建等一大批一线品牌房企大规模入驻，相继“圈地落子”，带来一系列定位高端、品质优越的项目和产品。

“东进、西拓、南控、北延、中优”总体城市发展新指南

实际上，不论是曾经的“南延北拓”，还是十四五定调的“东进、西拓、南控、北延、中优”总体城市发展新指南。一路向南，新昆明人逐渐迁移，也慢慢开始越来越像一个大都市。

且因为“南控”的要求，未来入驻区域的门槛也会愈加严苛，对于房企、项目、品质、人居标准以及入住人群都是有要求的。

简而言之，作为城市未来核心区域，国际化的昆明都市标准从不简单。以会展板块和巫家坝板块为主的以南重点区域，必将是成为未来城市格局发展的重中之重，也是最大的收益区。

城市板块的轮动，早已迹可循

为什么就是以南，而不是其他方向？

先来看看人口。作为城市发展的动能来源，有人的地方就有江湖，就有未来。

据最新的七普数据显示，昆明全市常住人口约为846万人，与“六普”相比增加2027876人，增幅31.53％。其中，在昆明主城五区中，呈贡、官渡区常住人口大增。作为城市南移的重点区域，官渡区人口增幅约87.8％。

界面楼市昆明制图，数据来源：昆明市统计局

只因新昆明人更愿意选择更好、更有发展潜力、更有未来的区域居住。

恰好也验证了一个城市板块轮动的定律：一旦新区建设起来，市中心就会迁移到新区，原来的市中心就不在是市中心了。人们对市中心的居住向往一直都没有变过，只是市中心的位置发生了变化。

昆明的城市中心在逐渐南移。不仅是人口，还有更多的各项城市配套设施的完善和不断优化，诸如云南省大剧院、云南省博物馆、滇池国际会展中心、新螺蛳湾商圈、世纪城商圈、红星爱琴海商圈、海伦国际商圈等繁华所依，其中还有不少省级行政单位。

南边，才是最佳选择。同时，大有可为的可开发空间，也成为昆明在探索更好城市未来的试验田。

谁能够汇聚更多的资源和发展动能，谁就是这座城市的未来，代表这座城市迎接来自全球的目光和审视，代表这座城市的未来发展高度，代表着这座城市未来的生活态度和生活方式。

另一方面，以南的区域板块，在房价涨幅方面也遥遥领先。

据昆明锐理数据，从2014年至2020年，昆明商品住宅的成交均价涨了86.61％，其中官渡区的涨幅超越了全市涨幅，为91.82％。

2016年-2020年昆明南市区房价涨幅走势图，数据来源：昆明锐理

从板块轮动的角度来看，从2016年到2020年，以滇池板块和官南板块为主的南市区房价涨了近2倍。5年的时间，区域内房价从2016年约10054.5元/㎡的均价，涨到2020年的约20072.5元/㎡，实现了从万元大关突破到如今遍地2万+的大跨越。

而这样的价值增幅未来依旧会高企，一路走高。目前区域内在售、待售项目房价早已“望2破3”，部分产品甚至卖出了3万+/㎡的高价。区域内的产品也多以高端改善为主，不乏洋房、别墅等品质人居产品。

毫无疑问，“高品质人居”，就是这一轮城市板块轮动对这个区域的定义和标签。

昆明南边的欢歌，南移不如说是深耕

如此大范围的楼市火热，以及翻倍增长的房价，确实也在释放某种信号。

据界面楼市昆明不完全统计，目前南市区在售项目已超70个，是楼市供应的主力，其产品涵盖了普通高层住宅、品质大平层、小高层、洋房、别墅、公寓等，物业类型丰富。同时，在众多品牌房企的精心打磨和产品精益求精雕琢下，区域内产品也是昆明品质住宅的不二之选。

值得一提的是，作为第一梯队进军昆明市场的一线品牌房企，万科的嗅觉和对于区域发展的敏感度，早已在南市区布下一盘大棋，落下九子之阵。

万科在南市区布局项目分布图

从其旗下在售的各项目在区域分布情况来看，沿飞虎大道至环湖东路，万科已经先后布局了万科翡翠、万科大都会、万科翡翠滨江、万科500里、万科公园城市。从巫家坝核心区，至滇池会展中心片区，万科项目从上至下，沿线开发，产品类型之丰富也算得上万科在昆明的集大成。

“重仓”布防之下，不论从项目开发数量，还是开发体量上，万科已悄然成为南市区开发的“最大地主”之一。

值得注意的是，万科开发的几个项目之间，彼此相隔的距离并不远，大有“可连片打造”的可能性。

因为面积足够大，所以可以联动开发，能够促成品类丰富的业态之间的相辅相成和相互成就；因为项目数量可观，所以可以布局多种不同梯队等级的物业类型，尝试丰富多元的生活方式；因为尚在开发，所以有更多想象空间和“作画”潜力，有着梦想照进现实的基底。

6月25日，一场由城市中国和万科主办，主题为“未来，奔向昆明”活动拉开帷幕。万科将以其在区域内所开发项目为“试验田”，为更好的国际化昆明城市未来打样，打造一个引领未来城市生活方式的“七彩国际社区”。意在提供更加舒适、宜居的环境，更优质化的城市公共服务，更好的生活氛围，创造一个可持续发展的未来社区。

如何构想城市的未来，并参与其中，成为城市共建发展的有力组成部分？这是万科未来将在南市区要做的大胆尝试，也是“七彩国际社区”即将要做的事情。

这个区域，在十年前很荒凉，而今已然繁华。如若再给一点时间，这里是否能够代表国际化昆明，展现城市未来呢？或许由万科牵头打造的“七彩国际社区”在兑现那一刻，能够给出一个完美的答案。