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表面上“岁月静好”的昆明楼市，在努力维持了8个多月后，终于还是装不下去了……

机构最新发布的统计数据显示，8月份昆明住宅均价13956元/㎡，环比下降5.1%，继7月份均价跌破1.5万/㎡后，再创昆明住宅均价年内新低。

2021年8月昆明房价数据 图源锐理数据

怎么理解昆明8月不到1.4万/㎡的住宅均价？

不仅每平只比3年前的均价贵了42元，也是昆明新房均价自2017年首次突破万元，并持续三年快速增长以来的首次回调，尤其相比5月份出现的近四年最高价，每平更是接近2000元的跌价。

纵使有将近20个楼盘一起喊出“收回优惠，9月1日即刻涨价”的口号，但随后一环边和西市区两个品质楼盘，分别拿出一整栋好户型做特价，并收到的上百套成交的良好反应，则用行动证明，“涨价口号”仅仅只是房企试图扭转预期的心理博弈。

已经掩饰不住地“楼市整体下滑”既成事实，像极了 @云南楼事 在“2020昆明楼市新周期”系列观察报道的预判，虽然“三年一周期”的行业运行规律没有在去年完全显露，但下行趋势必不缺席。

第一章：跌量不跌价的2020年

去年的系列观察报道中，我们就曾给出“本轮楼市上涨行情将在2020年见顶”的预判。

高端居住产品旺盛需求对整体均价的支撑，也的确在价格层面将昆明楼市推至近年的顶端。但今年以来不断下降的成交量，以及连破1.5万和1.4万两个价格平台的均价表现，去年只体现在成交量缩减的楼市下行周期，今年从成交价格方面开始被不断放大。

近十二月昆明住宅均价变动情况 图源锐理数据

2020年开局头两月，一、二手房价格相继出现的小幅下跌短期趋势，以及恒大率先75折跟进的应激反应，多少就已经把昆明楼市的整体预期指向，拨向悲观一侧。

不过，截止到去年底，市场的“下行”只在成交量方面有所体现。

数据显示，去年昆明各类商品房累计成交98935套、同比下降15.7%，对应到住宅市场，全年72345套的成交量，同比下降13.49%。

但令人意外的是，去年昆明住宅价格依旧保持上涨，15036元/㎡的成交均价同比上涨6.6%，涨幅较2019年还有1.9个百分点的扩大。

2020年昆明楼市成交情况 图源锐理数据

相比之下，今年6月、7月分别全国第一和全国第三的房价跌幅，再对应到此起彼伏、一度高达每平5000元的楼盘价格下调，去年没能全面释放的楼市下行走势，正在今年的昆明楼市愈演愈烈。

来自同一端口的统计数据，今年1-8月，昆明住宅成交35817套，比去年同期减少6744套，成交量同比降幅15.85%。

需要看到的是，除了去年开年因疫情影响的一季度，今年昆明各月的住宅成交量均落后去年同期，整体成交进度同比去年至少存在1.5个月的成交量滞后。

再加上8月份不足1.4万元/㎡，同比下降8.96%，比去年末下降7.18%的住宅均价水平，量价齐跌的销售端表现，足够佐证现阶段的昆明楼市已经步入下行通道。

第二章：从公寓的垮掉开始

当然，试图极力掩护楼市繁荣表象，抱团高喊“涨价口号”的“看涨派”，大可以自欺反驳：

6月、7月领跌全国，以及8月份的年内最低等房价数据，仅只是阶段性短期趋势；前八月成交量虽不及去年，但整体均价仍高于去年同期的行业运行表现，则说明昆明楼市的需求结构，开始趋向于改善主导。

昆明某楼盘海报

那不妨再看一条能够佐证昆明楼市下行的证据。

8月上旬，昆明房协在“稳房价、稳地价、稳预期”工作会上，对参会的30家昆明头部房企及大型经纪公司代表明确提出，“严禁恶意降价，情节严重者将停止项目网签，并要求市场各方不得释放或转发市场负面消息” 。

作为受昆明市住建局“领导”，但不具备行政职能的行业组织，昆明房协不顾整体趋严的全国楼市政策导向，在6月、7月房价领跌全国，又出现滇池半山狂降6000元的节骨眼上发布“限跌”警示，不难看出昆明有意从行政层面对市场的下行预期进行挽救干预。

纵使房协的“会议要求”不及去年昆明各区县直接发布楼市“宽松政策”的救市力度，但行政层面的挽救信号，加上房企不断的自救动作，都是市场见顶转而下行的征兆，更何况房企的自救早在今年一季度末就已开始。

今年3月下旬，保利天际推出平层公寓第二套半价优惠活动，两套公寓总价约45万元，一周时间成交超200套。

如果说当时昆明公寓市场的打折促销，只是少数楼盘的偶发性营销策略，并被加上尾盘、工抵房、特价房等说辞外衣包装，但进入6月份，半年冲刺和回款压力让开发商的低价轰炸直白且密集。

6月份，碧桂园云南映象推出6800元/㎡起的Loft公寓，4天卖出961套；

与此同时，万科南市区三盘联动推出低价公寓，平层公寓最低5500元/㎡起，Loft公寓起价也仅6500元/㎡，直接阻断了项目合作分销公司的成交渠道；

进入7月，位于呈贡的华侨城花都时区公寓产品价格已经跌破5000元/㎡；

同一时期优惠促销的还有保利大家、新希望白麓城、佳兆业城市广场等项目的公寓产品，惠后价格最高的也不超过7000元/㎡；

截止8月结束，除了远郊的3000出头，呈贡也跌到了3字开头，就连住宅价格最先站上2万平台的巫家坝，公寓价格也不及住宅⅓；

最新了解到的公寓价格新低仅2999元/㎡起。

近期昆明公寓项目销售现场

虽说天量库存和较差的流通性，公寓确实有理由成为开发企业为应对市场变化的“弃子”，但只为收回成本，甚至有可能只够土地成本的公寓“雪崩调价”，以及阳光城滇池半山、江东铂悦湾、中交龙光玖云台等住宅项目的降价跟进，你是否还认为昆明楼市安然无恙？

第三章：昨日重现，你的房子要烂尾了吗？

既然是去年就已经开始酝酿的楼市下行周期，今年才实质性表象化全面启动，那我们在去年报道中提出的“买房安全”思考，对于今年行情的买房逻辑也同样适配，或许去年有关“9成中小房企可能被淘汰”的分析判断有些危言耸听，但项目停工烂尾的危机隐患，短时间内并不会完全解除。

据网友反馈信息的不完全统计，截止8月末，超过20个昆明在售项目出现停工或工程进度缓慢的问题。

图源网络

其中除了恒大、蓝光这类集团内部整体出现危机的企业，也不乏绿地计划打造的昆明城市封面地标项目，但更多的还是集中于锦艺、实地、恒泰、阳光城、北大资源等全国二三四线开发企业。

这无疑就是2014年那场昆明也被卷入其中的“楼市寒冬”的复刻重现，当本土房企被上一轮周期淘汰殆尽，以接盘当时遗留烂尾项目陆续涌现在昆明市场的全国中小房企，同样不具备对于本轮周期下行冲击的十足抵御力，停工、烂尾成为除降价以外的首要置业考量。

丽阳星城二期烂尾楼爆破拆除现场

而回到有关购房者“买房安全”的问题讨论，先来简单梳理下“下行周期”常见的几个特征：市场成交放缓，导致开发商现金流紧张，为促进资金回笼，下调价格刺激销售走量，成为开发企业应对市场下行最简便有效的手段。

这种手段反馈到需求端，则会产生“反向推导”作用，购房者趁低价快速上车，实现开发商资金回流的同时，也拉动市场整体成交，待需求端信心筑底回暖，开发商逐渐恢复价格，并给出涨价信号，进一步巩固信心预期。

结合早前两轮的周期，这的确能让大部分率先起跑的企业撑过“寒冬”，但需要看到的是，本轮周期相比之前，除了销售回款，开发商的资金流“命门”还多了另一道铁闸。

去年8月底提出，今年1月1日起开始施行的“三条红线”政策，以及央行和监管机构据此对于房企的“四档管理”，从资金源头对房企的融资、拿地等“生产资料”进行了严格限制。

而开发企业依照过往销售行情制定的融资、负债等成本预算，以及销售额目标，无法匹配周期环境的弱势表现。换言之就是，通过降价方式推动的销售量越多，开发商所面临的资金压力反而越大，致使可供企业腾挪的融资渠道越窄、资金使用成本越高。

否则恒大也不会在75折优惠和“3字头”惊爆价之后，还是没能逃过所有在昆明项目全部停工的宿命，好在恒大这样的“大象”不会轻易倒下，手中大量且不乏优质的项目持有，也为企业提供了转手旗下资产获取现金流的可能。

相比之下，全国二三四线中小房企则并不具备这样的回血转圜余地，这部分开发企业项目的安全程度，则更多取决于本轮周期的“寒冷”程度和持续长度。

更何况，以往行政层面拯救弱市的松绑及刺激因素，就目前来看也多半不可能发生。

若侥幸避过停工、烂尾的坑，工程进度缓慢、项目延期交付，以及交付后的配置、配套品质，甚至工程质量标准缩水等伴生市场下行可能发生的“买房安全”问题，购房者同样需要做好充分的心理准备。

不过，就目前正在经历的周期运行状况来看，“以价换量”先争取资金回流，仍是开发商为数不多，但能够有望奏效的保命手段，至于后市发展，“降杠杆、控规模”，则将成为开发企业未来一段时间必须主要思考的“生存主题”。

而对于普通购房者，房企增速下降，连带今年来的土地供应放缓，供不应求的供需端表现，大概率将重新拉动昆明楼市的上涨预期，当下众多开发商给出的降价优惠，无疑就是留给购房者的“抄底”窗口期，只是如果你还拿捏不准“抄底目标”所处的“三线四挡”位置，那还请用200%的“买房安全”理智，压制住100%的“趁价捡漏”热情。